（原标题：豪宅传 | 生态位玩家广州鹏瑞1号）
观点网 2024年7月，一则备案信息震动全国楼市：广州鹏瑞1号一套2160平方米的带泳池顶层复式房源，单价高达56万元/平方米，总价突破12亿元。
当时，国内普通住宅市场仍在调整中徘徊，这个广州国际金融城的超级豪宅项目，却以令人瞠目的价格捅破了楼市天花板。
与此同时，项目其余房源备案均价也多在25-37万元/平方米之间。此次推售的24套房源中，有16套总价都超过2亿元。若要看房，最低看房验资门槛2000万元起步。
这样的定价，代表它是一个独立于市场行情的产品。
目前，广州鹏瑞1号正在缓慢出清和走向完善。最新消息，近期该项目首期工程已顺利完成联合验收及不动产登记，获得《不动产权证书》。
逆市堡垒
广州鹏瑞1号位于广州国际金融城东区。从此出发，金融城与珠江新城、琶洲共同构筑了广州城市发展与楼市的黄金三角区域。
资料显示，鹏瑞1号原地块性质为商业商务混合用地，总用地面积约5.39万平方米共分为AT101833、AT101835、AT101836三宗地块。
其中ATI01833地块，计容面积≤17.73万平方米；AT101835地块，计容面积≤5.26万平方米；AT101836地块，计容面积≤4.1万平方米。
根据规划图示，鹏瑞1号项目总建筑面积达27.09万平方米，由6栋圆柱形建筑组成。
最靠近江边的T1、T4栋分别为13层高公寓和4层高演艺中心，中间T2、T3栋为32层高公寓，而T5和T6则分别是52层和59层商业商务大楼。
图片来源：广州市规划和自然资源局，观点指数截取调整
6栋建筑融合了顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心等12种高端业态。据此前项目披露的信息，鹏瑞1号总投资额不低于160亿元，其中固定资产投资规模不低于130亿元。
投入大，售价自然高。但尽管定价处于行业顶流水平，鹏瑞1号的销售情况却远超人们想象。
据了解，项目自2023年三季度末入市随即引发轰动。仅当年11月期间，就网签5套单价超22.62万元/平方米的大平层。
数据显示，五套房子总成交价5.83亿元，合共成交面积2580平方米，平均每套面积515平方米，换句话说套均总价达到1.16亿元。
自此，鹏瑞1号几乎“统治”了广州乃至国内亿元级成交市场。
据统计，自项目开售到2024年末，鹏瑞1号就累计网签19套总价过亿房源，占广州同期亿元级豪宅成交总量的82%，也超过广州过去十年亿元级豪宅成交数量总和。
更顶尖的2亿级别成交市场。2024年9-11月，鹏瑞1号更连续网签3套超2亿元房源，成为年内全国2亿+新房网签套数冠军。
此次连续成交，房源网签总额分别为2.02亿元、2.08亿元、2.15亿元，网签均价为26.9万元/平方米、27.7万元/平方米、28.9万元/平方米。
总去化方面，来自阳光家缘信息，鹏瑞1号备案案名“壹湾广场服务型公寓”，目前T1、T2、T3栋共已拿152套房源，已售出了38套房源。其中最贵的T1售出了3套（如上述所写3套超2亿成交）。
按此计算，项目去化率在25%，以顶级豪宅标准尚算高效。
光环之下的博弈
事实上，广州过去几年的顶豪市场的表现都不差。特别是2022年、2024年两个公认经济情况不佳的年份，亿元级别豪宅的成交套数都突破了20套，分别达到23、21套。
普通住宅遇冷与顶豪遇热，这种情况由多个因素促成。
首先是投资渠道收窄与经济不确定性，强化了高净值人群的“硬资产”偏好。
2022年全球通胀攀升、资本市场波动加剧，2024年开始加剧的地缘冲突与国内经济转型压力持续，导致高净值人群对股票、基金等传统投资工具信心减弱。此时，核心城市稀缺豪宅产品因其抗跌性远超金融资产，成为富人们的“资金避风港”。
与此同时，广州超高净值家庭数量也维持在高位。来自胡润研究院发布《2024胡润财富报告》，广东千万资产高净值家庭数量，总数仍达到29.8万户，具体到广州有7.1万户。而亿元资产超高净值家庭广州拥有4400户。
这些家庭将豪宅视为“实物黄金”，通过配置核心地段不动产对冲货币贬值风险。
数据显示，总价1000万元以上的二手豪宅成交占比为1.8%，这个比例在2022年11月就升至5.3%，说明资金正向顶级资产集中。
特别是部分业主通过“以价换量”出售普通住宅，套现资金升级购入千万级新房，形成改善链条。
同时，2024年“929新政”后，政策溢出效应带动了顶豪市场。鹏瑞1号单套2.15亿元的成交、侨鑫汇悦台4.61亿破纪录交易均发生在2024下半年。
2024年12月广州继续取消普通住宅和非普通住宅标准，3000万以上豪宅交易税费可减免百万元，更直接刺激高总价房源成交。
于是鹏瑞1号选择在2023年下半年入市，2024年随即迎来一波成交“爆发”。
但另一方面，也不单是鹏瑞1号享受到这波政策利好，自然它的对手也变多了。而且鹏瑞1号属于40年商业公寓，转手税费高，长期持有成本显著高于70年住宅流动性也更低。
那么对于鹏瑞集团来说，对鹏瑞1号的打法，自然是要将深圳湾1号经验复制到广州，引入全球顶尖资源，努力拉高调性形成品牌溢价，以与竞争对手们拉开差距。
因为亿级豪宅客群对价格敏感度低，但对生活品质和圈层资源敏感度高。
因此鹏瑞集团于2023年9月，摘牌与项目隔江相望的1300亩北帝沙岛20年经营权，经过改造形成1个集生态环保、文化娱乐、保育教育、农耕体验于一体的城央生态公园，保证了生态资源的注入。
另外，鹏瑞1号也引入深圳湾1号相同的深湾会会所，会所场地斥资10亿元打造，拥有行政酒吧、书吧、高端SPA、私家影院IMAX影院等20多个功能空间。
项目也引入深圳湾1号相同的君瑞物业；每年举办一场“盛世”系列国宝艺术展，如宋元明清国宝书画特展；连续举办顶尖科学家湾区论坛、国际城市创新领导力交流坊等高端会议活动。
这些举措都旨在强化项目的“圈层价值”，让其与其他市场内产品处于不同的“生态位”，实现溢价去化。
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